Clase digital 3. Capítulo III de los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles

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Capítulo III de los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles

1. Fundamentación del tema

El presente tema corresponde a la UDA “ISR Personas físicas”. Una de las áreas de ejercicio del contador público es fiscal, que se enfoca en la correcta aplicación de las leyes y su estudio.  La importancia de conocer este tema es identificar los aspectos generales del capítulo III de los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, una práctica muy común, a manera de asesorar a cliente o en lo personal en utilizar este esquema, recordemos que las disposiciones fiscales sufren modificaciones de manera periódica, por eso la importancia de mantenerse actualizados con las modificaciones que se presentan a lo largo del tiempo.

2. Objetivo didáctico

Reconocer las disposiciones fiscales acerca del capítulo III de los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, para construir un marco de referencia sobre la concepción y práctica de este régimen de tributación de las personas físicas.

3. Contenido didáctico

Introducción

¡Hola! Bienvenidas y bienvenidos a este nuevo recurso didáctico, nos da mucho gusto verte aquí en una nueva lección, que nos espera con ansías para mostrarnos temas muy interesantes. La lección que nos junta en esta ocasión, se enfoca en conocer las disposiciones generales de las personas físicas en cuanto identificar los aspectos más importantes del capítulo III de la ley del impuesto sobre la renta,  que nos habla de los ingresos por arrendamiento y en general por el uso o goce temporal de bienes inmuebles, una práctica muy común y que es importante de conocer de manera personal como profesional, conoceremos el objeto, los ingresos y deducciones, los pagos provisionales, así como las obligaciones de quienes tributan en este régimen, de igual forma, algunos casos particulares. ¡Sin más preámbulo, comencemos!

Desarrollo del tema

1.1 Objeto del impuesto

Nos da mucho gusto de verte en esta nueva lección, empecemos en materia y observemos, que el artículo 114 de la ley del impuesto sobre la renta nos habla del objeto del impuesto en este capítulo, y nos habla de lo que considera ingreso para este capítulo:

  • Los provenientes del arrendamiento, o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma
  • Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables. 

(Ley del impuesto sobre la renta. art. 114°, última reforma publicada en el DOF el día 31-07-2021)

Es de sumo valor hacer puntualizaciones que en términos comunes podría entenderse, como lo es explicar algunos conceptos, veamos:

1.2 Conceptos y aspectos generales

La primera cuestión en aclarar es qué es un bien inmueble para efectos legales, en la ley del impuesto sobre la renta ni en su reglamento lo especifican, así que de manera supletoria nos situaremos en el código civil federal, en su artículo 750° que nos dice sobre que  se considera bien inmueble:

I. El suelo y las construcciones adheridas a él.
II. Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos pendientes de los mismos árboles y plantas mientras no sean separados de ellos por cosechas o cortes regulares;
III. Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido;
IV. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados en edificios o heredados por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo, entre otros.

(Código civil federal, . art. 750°, última reforma publicada en el DOF el día 11-01-2021)

Te invitamos a leer el art. 750° del código civil federal para observar de manera más profunda sobre lo que se considera bienes inmuebles.

Otro concepto importante de señalar es definir cuándo se considera arrendamiento, para puntualizar, veamos que nos plasma el código civil federal:

“Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto” 

(Código civil federal, . art. 2398°, última reforma publicada en el DOF el día 11-01-2021)

Te invitamos a leer los artículos 2480°-2482° del código civil federal, donde se habla del subarrendamiento:

Código Civil Federal (diputados.gob.mx)

En cuanto a los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, se les invita ver la siguiente presentación acerca de ellos:

 Presentación. Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables – Capítulo III de los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles

1.3 Deducciones autorizadas

El mismo artículo 114 de la ley del impuesto sobre la renta, nos menciona que serán considerados ingresos, hasta el momento de ser efectivamente cobrados. 

(Código civil federal, . art. 2398°, última reforma publicada en el DOF el día 11-01-2021)

El artículo 115°nos menciona sobre las deducciones  que son autorizadas a las personas que tributan en este régimen, las cuales son las siguientes:

  • Los pagos del impuesto predial, así como las de contribuciones locales de mejora, de planificación o de cooperación para obras públicas, y en su caso el impuesto local sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
  • Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate  por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.
  • Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcciones o mejoras de los bienes inmuebles.  Se consideran intereses reales aquellos que  excedan del ajuste anual por inflación.
  • Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme la ley, les corresponda cubrir sobre dichos salarios.
  • El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos
  • Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.

(Ley del impuesto sobre la renta. art. 115°, última reforma publicada en el DOF el día 31-07-2021)

1.4 Deducción opcional 35% sobre arrendamiento.

El mismo artículo  115° del impuesto sobre la renta, permite la opción de la deducción opcional en lugar del esquema anterior, la cual consiste por deducir el 35% de sus ingresos, es una opción muy conveniente, pues no requiere de la comprobación de las deducciones a través de comprobantes fiscales, en adición a lo anterior, las personas que opten por aplicar la deducción opcional, pueden deducir el impuesto predial efectivamente pagado del ejercicio.

(Ley del impuesto sobre la renta. art. 115°, última reforma publicada en el DOF el día 31-07-2021)

1.5 Deducciones de gastos por subarrendamiento

Un caso particular es el relativo al subarrendamiento, el cual tiene su particularidad en cuanto deducciones, la ley del impuesto sobre la renta establece, que sólo podrá hacer deducibles el importe de las rentas que pague el arrendatario al arrendador.

(Ley del impuesto sobre la renta. art. 115°, última reforma publicada en el DOF el día 31-07-2021)

1.6 Restricción de deducciones cuando el contribuyente habite parte del inmueble que renta

Hay que tener en cuenta la restricción que plantea el mismo artículo 115° de la ley del impuesto sobre la renta cuando la persona que obtiene ingresos por arrendamiento o por el uso o goce temporal de bienes habite parte bien inmueble, entiéndase el inmueble como lo vimos con anterioridad, más que otra caso, es reducir de manera proporcional las deducciones según la ocupación del bien inmueble, ocupando como base los metros cuadrados del bien inmuebles y la ocupación, También hace la misma restricción pero cuando el arrendamiento sea menor de un año se deberá deducir únicamente la parte proporcional entre los meses del arrendamiento.

(Ley del impuesto sobre la renta. art. 115°, última reforma publicada en el DOF el día 31-07-2021)

2.1 Pagos provisionales-Plazos, periodicidad y fondo.

El artículo 116° de la ley del impuesto sobre la renta establece la mecánica y forma de realizar los pagos provisionales, plazos y periodicidad.

Fuente del esquema: Elaboración propia. Fuente de la información:

(Ley del impuesto sobre la renta. art. 116°, última reforma publicada en el DOF el día 31-07-2021)

2.2 Retención del 10% por pagos recibidos de personas morales

También en este capítulo se establece la obligación de las personas morales cuando efectúen pagos a las personas físicas por arrendamiento y/o uso o goce temporal de bienes inmuebles de retener un 10% del monto, sin deducción alguna como pago provisional del impuesto sobre la renta de la persona física, el cual es acreditable para la persona física y obligada a elaborar la constancia de retención del impuesto, ésta última obligación puede ser innecesaria si la persona física en cuestión expide el comprobante fiscal donde se manifieste las retenciones.

(Ley del impuesto sobre la renta. art. 116°, última reforma publicada en el DOF el día 31-07-2021)

2.3 Obligaciones de los sujetos

Como última parte de la lección, vamos a enlistar las obligaciones de los sujetos que tributen bajo este régimen:

  • Inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes
  • Llevar contabilidad
  • Expedición de comprobantes
  • Presentación de declaraciones provisionales y anuales bajo los términos de la ley del impuesto sobre la renta
  • Información a través de medios y formatos electrónicos a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior a aquél en el que se realice la operación, de las contraprestaciones recibidas en efectivo, en moneda nacional, así como piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a cien mil pesos.

(Ley del impuesto sobre la renta. art. 118°, última reforma publicada en el DOF el día 31-07-2021)

Te invitamos a ver el siguiente video acerca del capítulo III de la ley del impuesto sobre la renta:

Resumen e ideas relevantes

Es importante que de lo anterior recuerdes que: 

  • El objeto del impuesto en el capítulo III de la ley del impuesto sobre la renta es gravar ingresos::
    • Los provenientes del arrendamiento, o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma
    • Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables
  • Ejemplos de bienes inmuebles son:
    • El suelo y las construcciones adheridas a él
    • Las  plantas  y  árboles,  mientras  estuvieren  unidos  a  la  tierra,  y  los  frutos  pendientes  de  los mismos árboles y plantas mientras no sean separados de ellos por cosechas o cortes regulares;
  • Serán considerados ingresos los correspondientes al capítulo III de la ley del impuesto sobre la renta, hasta el momento de ser efectivamente cobrados.
  • La deducción opcional consta de 35% de los ingresos
  • Existen restricciones para las personas que habiten el inmueble que otorgarán el uso o goce temporal
  • Las personas que tributen en éste régimen están obligados a pagos provisionales del impuesto sobre la renta con periodicidad mensual o trimestral.
  • Existe la obligación de las personas morales que efectúen pagos a personas físicas que tributen en este régimen es la de aplicar la tasa del 10% sobre el monto.

Fuentes de consulta