Clase digital 6. La copropiedad, su definición

La copropiedad, su definición

1. Fundamentación del tema

Los presentes temas corresponden a la Unidad De Aprendizaje de Derecho Civil II (Bienes y derechos reales), que forma parte del plan de estudios del tercer semestre de la licenciatura en Derecho. La importancia de abordar el presente tema, radica en la trascendencia que tiene la figura jurídica de la copropiedad , usualmente se piensa que esta figura solo se aplica en pocas situaciones pero dentro de esta figura jurídica se contempla la medianería y los condominios son figuras muy importantes para una relación armoniosa entre todos los habitantes de todas las propiedades.

Asimismo, es importante la comprensión del presente tema, ya que la copropiedad es una figura jurídica muy común en la vida cotidiana de las personas, al constituirse una relación necesaria entre dos o más propietarios ya sea una propiedad o de varias , la cual puede establecerse de manera voluntaria o legal, atendiendo a las características específicas de cada caso.

2. Objetivo didáctico

Al terminar el presente recurso el estudiante conocerá la definición y la naturaleza jurídica de la copropiedad entendida como un derecho proindiviso y alícuota de una propiedad, asimismo, se podrá identificar la clasificación, los principios, las formas de constitución, los efectos y reglas jurídicas de la copropiedad, así como la medianería, los supuestos que se pueden presentar en esta así como las reglas jurídicas por otra parte se conocerá sobre los condominios y la administración de estos, para que, al identificarlos pueda comprender el alcance y los efectos jurídicos que traen consigo la copropiedad.

3. Contenido didáctico

Te damos la más cordial bienvenida a este recurso de La copropiedad, la medianería y el condominio temas y subtemas que pertenecen a la carta descriptiva de Derecho Civil II (Bienes y Derechos reales) del tercer semestre de la licenciatura en Derecho. En él nos adentraremos primeramente en el estudio y análisis de la definición, naturaleza jurídica,los principios,las formas, y las generalidades de la copropiedad.

El tema principal es la copropiedad pero es importante señalar que también se considera la medianería y los condominios que son temas de mucha importancia, de ambos se señalará su definición, la naturaleza jurídica y otras generalidades de ambos. 

Asimismo, podrás identificar las clases y las reglas de la copropiedad que existen en México y el uso que se le da a cada una de estas , así como,las causas de extinción. 

Conocerás la definición, reglas y efectos jurídicos de la copropiedad, medianería  y condominios, las cuales se constituyen legalmente y tienen su regulación específica en el Código Civil del Estado de Guanajuato, Código Civil Federal y cuentan con una regulación especial. .

Una vez señalado lo anterior, se puede decir que la copropiedad es una forma de ejercitar el derecho de propiedad y el propietario puede ejercitar su derecho en la forma que más le convenga, siempre que no atente a las normas de orden público y a las buenas costumbres. 

 Sin más preámbulo….

¡Comencemos!

Desarrollo del tema

6. La copropiedad, su definición

• Definición legal

Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas.

Honorable Congreso de la Unión. (2021). Código Civil Federal. Artículo 938. Recuperado de: Código Civil Federal (diputados.gob.mx)

¿A qué nos referimos con pro -indiviso?

La palabra pro- indiviso hace referencia a la indivisibilidad de la cosa o del derecho sobre el que recae la copropiedad.

• Definición doctrinal

Propiedad que corresponde a varias personas sobre una misma cosa. Indivisión. (De Pina, 1965: 196)

De Pina. V, R. (1965). Diccionario de Derecho. Ed. Porrúa. México. pag.196. 

6.1. Su naturaleza jurídica

Cuando hablamos de naturaleza jurídica nos referimos a la parte fundamental de la copropiedad ya que son los elementos necesarios para que esta exista, es por eso que la copropiedad debe estar formada por una cosa o derecho proindiviso y alícuota  a dos o más personas , es decir que los copropietarios no tienen dominio sobre una parte determinada de la cosa sino sobre todas y cada una de las partes de ella.  

Visto lo anterior, queda claro que no es posible que a un copropietario le pertenezca el baño y el patio de una casa y  la sala y el comedor pertenezca al otro copropietario, debido a que estas partes pertenecen a la totalidad de la copropiedad. 

6.2. Su clasificación

 Atendiendo a la diversidad de la copropiedad puede clasificarse de la siguiente manera:

1. Voluntaria y forzosa

a. Voluntaria: Es aquella que surge por acuerdo de los copropietarios y atiende a que la cosa puede dividirse. Ejem. Un terreno.
b. Forzosa: son aquellas en que, por la naturaleza de las cosas, existe una imposibilidad para llegar a la división o a la venta, de manera que la ley se ve obligada a reconocer este estado que impone la propia naturaleza. Ejem. Una casa de varios pisos.

Por la naturaleza misma de las cosas implican un condominio permanente, del cual no puede salir por no existir procedimiento ni posibilidad física o jurídica de terminar con la indivisión, dos claros ejemplos de ello, son la medianería y el condominio, figuras que se analizarán más adelante. (Rojina, 2008: 119)

2. Temporales y permanentes

a. Temporales: Se da en los casos en los que las partes acuerdan adquirir una copropiedad de manera voluntaria.
b. Permanentes: Se da en los casos en los que la copropiedad es forzosa, por no poderse dividir el bien.

3. Reglamentadas y no reglamentadas

a. Reglamentadas: son aquellas formas especiales que han merecido una organización de! legislador, tomando en cuenta ciertas características y conflictos que pueden presentarse, dada Su naturaleza
b. No reglamentadas: Son las que no cuentan con una regulación específica y se realiza al arbitrio de las partes.

4. Bienes determinados y Patrimonio Universal

a. Bienes determinados: se trata de la copropiedad que recae sobre una cosa o un derecho, la parte alícuota se refiere siempre a un valor positivo y estimable en dinero para incluirse en el activo del copropietario. En cambio, la parte alícuota del heredero puede llegar a tener un valor nulo si el pasivo es igual o superior al activo
b. Patrimonio Universal: se trata del caso de copropiedad sobre un patrimonio integrado con su activo y pasivo; es el caso de la copropiedad hereditaria. Los herederos tienen una pane alícuota, con valor positivo y negativo, porque tienen una pane proporcional en el haber hereditario.

Esta copropiedad sobre un patrimonio tiene la característica especial de comprender bienes, derechos y obligaciones.

5. Por Pactos entre vivos y mortis causa

a. Por pactos entre vivos: se trata de las copropiedades que tienen como fuente un contrato, un acto jurídico unilateral, un hecho jurídico o la misma prescripción.
Ordinariamente la copropiedad se origina por contrato es decir, por un acto jurídico; pero también puede establecerse por un hecho jurídico en la accesión, cuando se mezclan o confunden diferentes cosas. Puede también nacer de la prescripción, que tiene características de hecho y de acto jurídico. De hecho, en cuanto a la detentación de la cosa, al poder físico que se ejerce sobre un bien; y de acto jurídico en cuanto a la intención de poseer con ánimo de dominio.
b. Mortis Causa: ocurre en el intestado o sucesión legítima y en el de la copropiedad nacida por testamento.

6. Atendiendo a la fuente

a. Por provenir de un hecho jurídico: son las que se originan por ocupación, accesión o prescripción.
b. Por provenir de un acto jurídico: son las que se crean por contrato, por testamento, o por acto unilateral

Tomado de apuntes de clase de Derecho Civil II impartida por el Mtro. Gerardo Alfredo Enríquez Nieto, catedrático de la División de Derecho, Política y Gobierno de la Universidad de Guanajuato. Semestre enero – junio 2019

Quedando claro lo previamente señalado, te invitamos a conocer las reglas generales de la copropiedad en el siguiente recurso denominado Presentación: Reglas Generales de la Copropiedad.

6.3. La medianería, su definición

La medianería pertenece a una copropiedad forzada y así lo señala el código civil del estado de guanajuato es por eso que resulta necesario saber es es una medianería en esta tesitura el diccionario jurídico de la UNAM señala lo siguiente:

Se entiende por medianería la copropiedad legal en los muros ,cercos,vallados o setos que limitan dos o más propiedades inmuebles. 

Diccionario jurídico UNAM,pág 25.

Por lo tanto hay medianería cuando una pared,zanja o seto divide dos predios y no se puede establecer a quién pertenece,de tal suerte que se presume que son comunes y pertenece proindiviso a los dueños de ambos predios. 

Existen supuestos en donde si hay medianería y en donde no la hay es por eso que la siguiente tabla señala en qué categoría pertenece cada supuesto.  

El código civil de guanajuato en el artículo 951 señala puntos muy precisos donde se presume que hay medianería mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario:

1. En las paredes divisorias de los edificios contiguos,hasta el punto común de elevación. 
2. En las paredes divisorias de los jardines y corrales. 
3. En las cercas, vallados o setos que dividen los predios rústicos. 
4. Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades ( Art.954 CCGto.) 

Así como el artículo 951 contempla supuestos donde se presume la medianería el artículo 952 del mismo código contempla supuestos donde se presume que no hay medianería cuando:

1.  Hay ventanas o huecos abiertos en la pared. 
2. Se construyó sobre el terreno de una de las fincas y no por la mitad entre una y otra. 
3. La pared soporte cargas y estructuras de una sola de las fincas. 
4. La albardilla caiga a una sola de las propiedades. 
5. La pared presenta piedras pasaderas que salen solo de un lado. 
6. La pared está dividida en un edificio y un jardín.  
7. La heredad se halla cerrada y los colindantes no.  
8. La cerca es de distintas especies de la que tiene la vecina.
9. La tierra o broza sacada de la zanja o acequia para abrirla o limpiarla se halla sólo de un lado. (Art.955 CCGto.)

Reglas jurídicas de la medianería.

1. Los dueños de los predios están obligados a cuidar que no se deteriore la pared ,zanja o seto de la propiedad común (Art.957 CCGto.)
2. La reparación,reconstrucción y mantenimiento de las partes de propiedad común se costearan proporcionalmente (Art.958 CCGto.)
3. El copropietario que quiera librarse de las obligaciones puede hacerlo: renunciando a la copropiedad/excepción cuando la pared sostenga su parte del edificio (Art.559 CCGto)
4. Todo propietario puede alzar la pared de propiedad común, haciéndolo a sus expensas, e indemnizando de los perjuicios que se ocasionaren por la obra, aunque sean temporales. (Art.962 CCgto) 
5. Si la pared de propiedad común no puede resistir a la elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá la obligación de reconstruirla a su costa (Art.964 CCGto)
6. Los árboles existentes en cerca de copropiedad o que señalen lindero, son también de copropiedad y no pueden ser cortados ni substituidos con otros sin el consentimiento de ambos propietarios,  así como los gastos de su cultivo serán repartidos por partes iguales entre los copropietarios. (Art, 968 y  969. CCGto)
7. Ningún copropietario puede, sin consentimiento del otro, abrir ventanas ni hueco alguno en pared común. (Art. 970 CCGto) 

6.4. El condominio, su definición, sus efectos jurídicos.

Definición legal

Se entiende por condominio al conjunto de edificios, departamentos, pisos, viviendas, casas, locales, naves de un inmueble, lotes de terreno, así como terrenos delimitados en los que haya servicios de infraestructura urbana, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenecen a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre una unidad privativa, y además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para un adecuado uso y disfrute.

Honorable Congreso Constitucional del Estado Libre y Soberano de Guanajuato. (2012). Ley de Propiedad en Condominio de inmuebles para el Estado de Guanajuato. Artículo 2, Fracc. VII. Recuperado de: LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL ESTADO DE GUANAJUATO

Definición doctrinal

1. El condominio es el dominio o propiedad de una cosa perteneciente en común a dos o más personas. Propiedad conjunta.

Cabanellas, D. G. (s.f). Definición básica de condominio. Diccionario Jurídico y Social. Recuperado de: Condominio | Diccionario Jurídico y Social | Enciclopedia Online (leyderecho.org)

2. Participación de varios sujetos en la propiedad de una cosa indivisa.

De Pina. V, R. (1965). Diccionario de Derecho. Ed. Porrúa. México. pag.180

Avanzando en el estudio del condominio, podemos señalar que, estamos en presencia de uno cuando:

1. Hay existencia de un conjunto de edificios, departamentos, pisos, viviendas, casa, locales, naves de un inmueble, lotes de terrenos.
2. Cuando se encuentran construidos en forma horizontal, vertical o mixta.
3. Cuando es susceptible de aprovechamiento independiente
4. Por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública.
5. Cuando pertenece a distintos propietarios
6. Cada propietario tiene un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre una unidad privativa
7. Cuando hay un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para un adecuado uso y disfrute.

Tipos de condominios

Para el análisis de los tipos de condominios, se pueden atender a dos aspectos.

a. Atendiendo a su estructura

1. Verticales: Se trata de construcciones unidas estructuralmente, en la que cada condómino es propietario exclusivo de una unidad condominial y en común de todo terreno, y de las instalaciones y construcciones de uso general.
2. Horizontales: En la que cada condominio es propietario exclusivo de un terreno propio y de la  edificación en él construida, y copropietario de las áreas de terreno destinadas al uso común, así como de instalaciones y construcciones también de uso común.
3. Mixtos: En la que dentro de un mismo desarrollo o edificación condominial concurren las características a que se refieren los dos tipos anteriores. 

Reyna, S. M. (s.f). Tipos de condominios, Mexican. Recuperado de: Tipos de condominio | Mexican Consulting

b. Atendiendo a su uso

1. Habitacional: Son aquellos condominios que están destinados para vivienda, es decir, para vivir ahí o rentarlo ya sea para vacaciones o de manera permanente.
2. Comercial o de servicios: Son aquellos edificios en los que la propiedad es destinada para comercio o algún tipo de servicio. En la clasificación entran los edificios o torres de negocios.
3. Turístico, recreativo – deportivo: Son aquellas propiedades de uso común, destinados a la recreación y activación física de las personas.
4. Industrial: Son aquellos en donde la propiedad privada es destinada para uso industrial de cualquier tipo. La mayoría de estos inmuebles son de tipo horizontal y se encuentran generalmente en zonas o parques industriales.
5. Agropecuario: Son aquellos dedicados a la agricultura y a la ganadería.
6. Mixto: Son aquellos en donde la unidad de propiedad privada, se utiliza en dos o más usos señalados en las listas anteriores. Pueden ser habitacionales y comerciales o comerciales e industriales.

Administración de condominios. (2018). Tipos de condominios en México. Recuperado de: Tipos de Condominios en México – Software de Administración de Condominios (administracion-condominios.com.mx)

Formas de constitución de la propiedad en condominio

1. Celebración de un acto jurídico ante notario público
2. Anotación en el Registro Público de la Propiedad

¿Cuándo debe originarse el régimen en condominio?

1. Cuando se construye un edificio para enajenar a personas distintas los diferentes pisos, departamentos, viviendas.
2. Cuando un propietario de un terreno, divide el predio en locales susceptibles de aprovechamiento independiente para enajenarlos a personas diferentes.

Como se ha señalado previamente, en los condominios existen varios propietarios, por lo que, surge la necesidad de una adecuada administración, por lo que es necesario señalar la existencia de las asambleas.

Administración de los condominios

La administración de los condominios se lleva a cabo mediante la celebración de asambleas, las cuales pueden ser ordinarias o extraordinarias:

• Facultades de la asamblea general

1. Modificar la escritura constitutiva
2. Aprobar y modificar el reglamento interno
3. Designar o remover al administrador
4. Establecer la cuota a cargo de los condominios
5. Resolver conflictos surgidos con motivo del ejercicio de sus derechos o el incumplimientos de sus obligaciones.

• Reglas generales de los condominios

1. Celebrarse en el condominio o en el municipio en el que se encuentra el municipio
2. Las decisiones se tomarán por mayoría, la cual podrá ser simple o calificada.
3. Las votaciones serán personales y directas 

Hemos llegado al final de este recurso, esperamos que haya sido de utilidad para ampliar tu conocimientos y te abone herramientas para tu preparación profesional. 

¡Hasta pronto!

Resumen e ideas relevantes

Es importante que de lo anterior recuerdes que: 

• Una copropiedad siempre será ́ propiedad de dos o más personas, proindivisa y tendrá una parte alícuota  en ella. 
• Para se puede realizar una modificación a la copropiedad todos los propietarios deben de estar de acuerdo con ellos.
• La medianería es una forma de copropiedad forzosa y se refiere a una pared, zanja o seto que divide a dos predios.
• Para que la medianería se considere como tal es necesario que no se tenga conocimiento de quien la construyó. 
• Otra forma de copropiedad es el condominio , que son un conjunto de edificaciones. 
• Cuando estás en la figura jurídica de condominio es importante que exista una administración, un reglamento y se lleven a cabo todos los pasos necesarios para una mejor convivencia entre todos los habitantes de ese lugar.

Fuentes de consulta

• Honorable Congreso de la Unión. (2021). Código Civil Federal. Artículo 938. Recuperado de: Código Civil Federal (diputados.gob.mx)
• Administración de condominios. (2018). Tipos de condominios en México. Recuperado de: Tipos de Condominios en México – Software de Administración de Condominios (administracion-condominios.com.mx)
• Honorable Congreso Constitucional del Estado Libre y Soberano de Guanajuato. (2012). Ley de Propiedad en Condominio de inmuebles para el Estado de Guanajuato. Artículo 2, Fracc. VII. Recuperado de: LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL ESTADO DE GUANAJUATO
• De Pina. V, R. (1965). Diccionario de Derecho. Ed. Porrúa. México
• Rojina V. R. (2008) Bienes, Derechos Reales y Sucesiones. México. UNAM. Recuperado de: LIBRO-13-compendio_del_derecho_civil-II.pdf (upg.mx)
• Diccionario juridico, UNAM , medianeria, Recuperado 21 de julio del 2021 : https://archivos.juridicas.unam.mx/www/bjv/libros/3/1173/6.pdf
• Congreso del Estado de Guanajuato. (2018). Código Civil para el Estado de Guanajuato. Recuperado de: https://www.poderjudicial-gto.gob.mx/pdfs/Codigo%20Civil%20para%20el%20Estado%20de%20%20Guanajuato%2024%20sep%202018.pdf
• Apuntes de clase de Derecho Civil II (Bienes y Derechos Reales), Tercer semestre, Mtro. Gerardo Alfredo Enríquez Nieto, catedrático de la División de Derecho, Política y Gobierno de la Universidad de Guanajuato semestre enero-. junio 2019